Namiesto bezhlavého odloženia splátok (ktoré vás bude stáť
dobré meno v úverovom registri a mnohonásobné preplatenie na úrokoch),
je určite rozumnejšie vymeniť staré úvery za nové. V súčasnosti je totiž
refinancovanie existujúcich úverov a hypoték jedno z najvýhodnejších riešení
vôbec!
Ak predsa len, na základe medializovaných informácií, uvažujete o odklade úverových splátok, prečítajte si najskôr, čo to v skutočnosti znamená a porozmýšľajte aj nad iným, oveľa lacnejším riešením.
1.Negatívny zápis v úverovom registri
Z legislatívneho hľadiska stále platí, že odklad úverových splátok rovná sa negatívny zápis v úverovom registri. Čo to znamená? Ak v budúcnosti budete žiadať o akýkoľvek úver z banky, nemusíte ho dostať – pre banku budete nedôveryhodným klientom. Značka koronavírus pri odklade úverových splátok v súčasnosti (27.3.2020) ešte nebola schválená!
2. Dokazovanie ťažkej životnej situácie z dôvodu pandémie
koronavírusu
Dôležité: Klient, ktorého banky akceptujú pri odklade
splátok z dôvodu koronavírusu je ten, ktorý:
zaznamenal výpadok/zníženie príjmu súvisiaci s
epidémiou a hrozí mu reálny problém so splácaním jeho úveru na bývanie/spotrebného
úveru,
je aj nepriamo ovplyvnený epidémiou – jeho
zamestnávateľ obmedzuje výrobu, alebo z iného súvisiaceho dôvodu má/bude mať
ovplyvnený svoj príjem, je v domácej karanténe a potrebuje akútne riešiť zmenu
na úvere.
Odklad úverových splátok o šesť mesiacov v skutočnosti
znamená, šesť mesiacov platenia úrokov navyše.
4. Refinancovanie a konsolidácia úverov
V súčasnej dobe klesli úroky na hypotekárnych úveroch doslova na historické minimum. Ak máte vysoké splátky, namiesto ich odloženia je oveľa výhodnejšie ich refinancovanie alebo aj konsolidácia. Čo to znamená?
Refinancovanie – bezpečná výmena existujúcej hypotéky za novú, výhodnejšiu, s nižším úrokom alebo s kratšou dobou splácania, bez poplatkov, dokonca bez nutnosti navštíviť banku!
Konsolidácia úverov – ak splácate viacero menších (ale aj väčších) úverov a mesačne platíte príliš veľa, dajte si ich skontrolovať odborníkovi. Mnohokrát sa dajú všetky úvery nahradiť jedným, s nižšou splátkou, nižšími úrokmi alebo rozložiť na dlhšie časové obdobie, čím sa podstatne znížia mesačné splátky.
Banky nezastavili kampane na lacné hypotekárne či iné úvery. V súčasnej dobe je skutočne maximálne výhodná kontrola existujúcich úverov, ich výmena za nové, lacnejšie a celkové ozdravenie rodinného rozpočtu. Týmto rozumným krokom podstatne znížite mesačné splátky na úveroch. Nemusíte nikam chodiť, kontrolu úverov a ich bezpečnú výmenu za lacnejší variant vybavíme za vás. Spolupracujeme so všetkými bankami.
Nezabúdajme, znížením príjmu z dôvodu pandemických opatrení, klesajú aj mesačné výdavky! Vezmite si pero a papier a skontrolujte rodinný rozpočet – príjmy vs. výdavky. Uvidíte, že na tom nie ste až tak zle, aby ste pristúpili k tak nerozumnému opatreniu, akým odloženie úverových splátok určite je.
Národná banka Slovenska sa rozhodla opätovne sprísniť pravidlá pre udeľovanie hypoték. Zmeny sa dotknú rezervy, ktorá musí dlžníkom zostať po zaplatení splátok. Návrhy opatrení poslala banka už do medzirezortného pripomienkového konania. V ľudskej reči to znamená, že po novom dostaneme menšiu hypotéku či spotrebný uver. Na výnimku sa môžu tešiť už len mladí do 35 rokov. Šancu na výhodnú hypotéku podľa starých pravidiel tak máme už iba do konca roku 2019.
Dôvodom sprísnených podmienok schvaľovania hypoték je regulácia úverov podľa NBS, ktorá nadobudne platnosť od 1. januára 2020. Opatrenia sa dotknú nielen hypoték, ale aj spotrebných úverov. Podľa nových podmienok totiž žiadateľovi banka odpočíta z príjmu vyššiu čiastku na „chod domácnosti“ či iné úverové zaťaženie a zohľadní aj nutnú rezervu na každého člena rodiny. Automaticky nám tak zostane na splácanie budúceho úveru menej finančných prostriedkov mesačne, a teda v konečnom dôsledku dostaneme nižší úver z banky. Situáciu to skomplikuje najmä ľuďom, ktorí bývanie dofinancovávali spotrebnými úvermi, lebo hypotéka im nedokázala pokryť celú výšku nehnuteľnosti.
Nové pravidlá nepotešia
Nové pravidlá sa dotknú klientov,
ktorí majú vysoké splátky v pomere k mesačnému príjmu. V budúcom roku už splátka
úveru nebude môcť byť vyššia ako 60 percent čistého príjmu po odpočítaní
životného minima. Ide o takzvaný ukazovateľ DSTI. V súčasnosti platí, že
splátka môže byť až 80 percent príjmu.
Banka však nebude počítať iba súčasnú splátku, ale musí zohľadniť situáciu, že úroková sadzba narastie o dva percentuálne body.
Šanca na lepšiu hypotéku len do marca
V prvej fáze, do konca marca, bude môcť byť na výnimku poskytnutých až 15 percent nových úverov. Po 1. apríli sa však výnimka bude týkať už iba mladých do 35 rokov, pričom ich DSTI nebude môcť byť vyššie ako 70 percent.
Nielenže dostaneme nižšiu hypotéku na základe čistého mesačného príjmu, dostaneme aj menej úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti
Aj
takéto prípady zložitých hypoték sme vyriešili za vás
Od 1. júla nadobudne platnosť posledná fáza regulačných opatrení. Klienti si budú môcť požičať maximálne osemnásobok ročného príjmu, ide o ukazovateľ DTI. S vyšším DTI môže byť poskytnutých len päť percent úverov a ďalších päť percent pre mladých do 35 rokov, ktorých príjem nie je vyšší ako 1,3 násobok priemernej mzdy. Hodnota takýchto úverov na výnimky však nesmie byť vyššia ako deväťnásobok ročného príjmu.
95 percentná hypotéka je definitívne minulosťou
Tretím opatrením, ktoré tiež nadobudne platnosť až v poslednej fáze, a teda v lete, bude výška úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti, takzvané LTV. Štandardné úvery by nemali presiahnuť 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Na výnimku môže byť poskytnutá len pätina úverov a ich výška môže byť maximálne 90 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Úvery nad 90 percent hodnoty založenej nehnuteľností sa po novom už poskytovať nebudú môcť vôbec.
Medzi živnostníkmi alebo
majiteľmi firiem, ktorí nevykazujú medziročne pozitívny hospodársky výsledok,
panuje všeobecný názor, že nemajú najmenšiu šancu získať akýkoľvek typ úveru. Z menšej
časti je toto tvrdenie pravdivé, z tej väčšej však mýtus. S nulovým daňovým
priznaním nedostanete hypotekárny alebo spotrebný úver. Avšak aj podnikatelia
môžu, s troškou dobrej vôle, financovať rekonštrukciu bytu, kúpu pozemku
či inej nehnuteľnosti, pomocou šikovných a výhodných úverov.
Dôvody, prečo živnostník alebo podnikateľ nedostane hypotekárny alebo spotrebný úver, sú jednoduché. Banky v schvaľovacom procese žiadosti o úver skúmajú v prvom rade príjem žiadateľa. Mnoho podnikateľov však podáva takzvané nulové daňové priznanie, a teda nevykazuje žiadne alebo len veľmi nízke zisky. Banka v takomto prípade nemôže postupovať inak a úver v žiadnom prípade neschváli. Týka sa to aj majiteľov „s.r.o-čiek“, ktorí vykazujú dokonca záporný hospodársky výsledok za predošlé daňové obdobie. Častým problémom býva tiež, že žiadateľ nechce alebo nemôže ručiť za úver záložným právom na nehnuteľnosť alebo nemá k dispozícií ručiteľa.
Úverovú stopku tak často majú
živnostníci, ktorí na základe daňového priznania vykazujú žiadne alebo veľmi nízke zisky,
majitelia spoločností s nízkym alebo dokonca záporným hospodárskym výsledkom,
žiadatelia, ktorí nechcú alebo nemôžu ručiť za úver záložným právom na nehnuteľnosť alebo nemajú ručiteľa.
Na prvý pohľad by sa teda mohlo zdať, že žiadateľ – živnostník nemôže dostať úver na kúpu nehnuteľnosti, pozemku či rekonštrukciu. Je to však mýtus.
„Na finančnom trhu je niekoľko typov úverov, ktoré dostane aj podnikateľ, živnostník, a to bez dokladovania príjmu. Dokonca je možné ich považovať za výhodné, keďže sa ich nedotkne ani plánovaná regulácia hypotekárnych úverov NBS, ktorá vstúpi do platnosti od 1. januára 2020, vďaka ktorej bude schvaľovanie úverov na kúpu či rekonštrukciu nehnuteľností a pozemkov podstatne prísnejšie, ako tomu bolo doteraz.„
Aj
takéto prípady zložitých hypoték sme vyriešili za vás
Aj podnikatelia a živnostníci môžu dostať úver na:
kúpu pozemku, bytu, domu alebo nebytových priestorov,
výstavbu, prestavbu, rekonštrukciu alebo obnovu nehnuteľnosti,
bez skúmania príjmu, to znamená, aj s nulovým daňovým priznaním alebo záporným hospodárskym výsledkom,
bez nutnosti ručiť za úver nehnuteľnosťou či mať k dispozícií ručiteľa,
jednoducho, bez zbytočného papierovania.
Štandardné modelové situácie úverov pre podnikateľov a ich podmienky:
Výška úveru v eur
Do 35 000
Nad 35 000 do 45 000
Nad 45 000
Bez skúmania príjmu
Bez skúmania príjmu
Bez skúmania príjmu
Bez ručiteľa
S ručiteľom
Potrebné ručenie nehnuteľnosťou
Bez nutnosti záložného práva na nehnuteľnosť
Bez nutnosti záložného práva na nehnuteľnosť
Úrok 0,4%
Úrok 0,4%
Úrok 0,4%
Úvery kombinujte múdro
Financovanie pomocou úverov je vždy variabilný proces. To znamená, že každá vzniknutá situácia má iné vstupné podmienky, a teda si vyžaduje iný typ riešenia. Ak chcete úver bez dokladovania príjmu, pretože podnikáte a nemáte pravidelný či trvalý príjem, je potrebné mať k dispozícií vlastné finančné prostriedky aspoň vo výške 40% z celkovej sumy, ktorú na kúpu či rekonštrukciu potrebujete.
Príkladovo je možné povedať, že ak potrebujete na renováciu bytu, povedzme, 20 000 eur, bez dokladovania príjmu vám požičajú 12 000 eur. Je však potrebné mať vlastné prostriedky v sume 8 000 eur. Pokiaľ ich v súčasnej dobe nemáte, môžete ich v horizonte dvoch rokov nasporiť alebo si požičať. Mnohokrát prebieha financovanie kúpy či prestavby nehnuteľnosti práve kombinovaným spôsobom, u podnikateľov to platí dvojnásobne. Rovnakým spôsobom je možné tiež financovať kúpu nehnuteľnosti napriek nulovému daňovému priznaniu.
„Príklad: Majiteľ spoločnosti s.r.o potrebuje nutne kúpiť nehnuteľnosť, hospodársky výsledok firmy za skúmané daňové obdobie sa však rovná prakticky nule.
Cena nehnuteľnosti je 150 000 eur. Pokiaľ má vlastné prostriedky v sume aspoň 60 000 eur, môže požiadať a dostať úver až do výšky 90.000 eur bez dokladovania príjmu.“
Veľmi podstatný je preto najmä fakt, že aj podnikatelia a živnostníci môžu dostať úver až do výšky 150 000 eur bez dokladovania príjmu, čo pri hypotekárnych úveroch jednoducho možné nie je.
Chcem
úver na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti
